侠客岛:去雄安炒房?死了这条心吧(2)

变化

如果仅仅是看限购、冻结交易这些，仍不脱行政调控的路子。但真正的变化，如前文所说，是“思路和模式的变化”；这种变化，在人民日报昨天的一则消息里可以看到——

（原创文章www.jj00.com）

  （原文来自www.jj00.com）

5日下午，在做客人民直播时，京津冀协同发展专家咨询..副组长邬贺铨表示，“中央给雄安的定位是改革开放的先行区，也包括对房地产管理的改革，雄安将试验房地产发展新模式”。邬贺铨指出，“除了传统的模式，发展房地产还有很多思路，例如新加坡模式”。 （本文来自www.jj00.com）

仅就房地产一域而言，雄安新区就已经是改革的重点试验田，“试验房地产发展新模式”一句，并非说说而已。

邬贺铨话说得敞亮：“很多人认为这个地方原来房价很低，这个正好是出手的机会，但是我们已经吃了过去房价失控过快上涨的亏，再不能让新区再重蹈覆辙”……“雄安具有的一些吸引投资家、吸引企业入住的这些条件，会被房价所解构，这不是我们希望看到的，而且在炒房的过程中，可能更多得利的是一些投机者。”

See？对炒房客的兜头冷水不是没有理由的——中央本来就准备在新区试验新的开发和管理模式，你这边还想走老路去抄房子，这不是对着干嘛？不能忍。

模式

既然是要试验新的模式，那新的模式会怎样？目前虽未可知，但邬贺铨举的例子很有趣：新加坡。他的原话是：“除了传统的模式，发展房地产还有很多思路，例如新加坡模式，即政府直接管理部分土地，建成廉租房，房价很便宜，让需要住房的人能住。”

众所周知，我们今天实行的公积金制度，实际上就是从新加坡借鉴而来，当然目前依然存在很多管理上的问题，不够精细。但新加坡房屋管理的真正模式，简单来说，就是政府购买土地、限制房价，建设组屋，达到使国民人人住的起房的目标——近四年来，新加坡居民的房屋拥有率一直稳定在90%以上，组屋覆盖人群由1959年的8.8%提高到2010年的80%，其中95%的人拥有他们居住的组屋。

怎么做到的？

首先，政府成立建屋发展局，并颁布《土地征用法令》；建屋发展局负责统一开发建造“物美价廉”的组屋供国民使用。《土地征用法令》规定，政府有权征用私人土地用于国家建设，被征用土地的地价国家有权调配价格。

通过这一招，新加坡政府以低于市场价格获得了全国80%的土地，用于建设组屋。而20%的土地则是私人土地，可用于市场化的买卖 ，但是私人房产的价格往往要比组屋贵2-3倍。

仅仅提供充足廉价的住房，并不能遏制炒房现象。所以，新加坡政府在组屋的使用上设置了严格的规定。对购买数目、购买资格（国籍、收入、婚姻状况等）做了事无巨细的规定，比如规定一个核心家庭只能拥有一套组屋，如果要购买新房，则要退出目前所住房屋；组屋虽可出售，但是需要住满10年，而且即使出售，也要缴纳价格不菲的转售税，这又变相抑制了炒房投机的行为。

除了土地充足、价格实惠、炒房难，新加坡政府的公积金政策为居民提供了强有力的资金支持。这项强制性政策所提供的资金，几乎能够覆盖居民每月的房屋支出。可以说，政府为居民考虑到了最后一环。

有趣的是，在新加坡建屋发展局办公大楼的一块黑色大理石壁上，雕刻着中国唐朝诗人杜甫的名句——“安得广厦千万间,大庇天下寒士俱欢颜，风雨不动安如山”。

新加坡是一个城市国家，管理的难度和中国这种幅员辽阔、地区差异极大的国家必然不同。但作为起步面积100平方公里，未来也就不到2000平方公里的新区，新加坡的模式还是可以借鉴的。 用邬贺铨的话说，“我们希望雄安能吸引创新创业者，希望年轻人、有抱负的人去，他们一下子拿不出这么多钱买房，政府有大量的公租房来支撑。”

任务

为什么会有这种思路和模式的转变？

前面已经引用过了邬贺铨的话——“我们已经吃了过去房价失控过快上涨的亏，再不能让新区再重蹈覆辙”。

其实，在雄安新区消息刚出台时，中共中央、..的通知内容中咎说，雄安新区的意义，在于“集中疏解北京非首都功能，探索人口经济密集地区优化开发新模式，调整优化京津冀城市布局和空间结构，培育创新驱动发展新引擎”。如果新区依旧走土地财政的老路，靠卖地提升当地GDP，靠炒房推高土地价格去库存，那与新区设立的本意就是南辕北辙。

事实上，在北上深等一线城市，近年来已经开始感受到房价上涨过快带来的隐忧。优质的人才因为无法落户、买不起房等流失；优质的企业不仅人力成本上升，地价租金等也在上升，开始考虑转移；城市中因房产而产生的阶层固化、贫富差距、社会矛盾等风险，更是考验社会的长期痼疾。

如果把目光放在全国，上面的论断依然成立。事实上，在“实干误国、买楼兴邦”的段子式调侃背后，早就有经济学人探讨过被当下的畸形房地产发展绑架的发展忧患。一方面，在财权事权不对等的情况下，地方依靠卖地取得计划外财政收入的土地财政，就如上瘾般停不下来；另一方面，房产、购房者、银行等又形成基数庞大的利益共同体，吸食着资金流，阻碍着更需要资金的实体经济。鬼城先例依然在目，看上去危险、又谁都不敢停下的房地产驱动模式，积累的是当然是泡沫和风险。

从这个角度看，决策层当然不希望雄安新区继续走卖地、卖房拉动GDP的老路。毕竟，新区要承担非首都功能的疏解，未来要走的是创新驱动的路子，最需要的就是人才和优质企业。这是未来中国必须走的路，因此，选择这个白纸一张的新区来试点，总结经验，缓步推开，也符合中国改革开放三十多年来一贯的改革逻辑。

正如邬贺铨说的那样，能否通过雄安探索出一条在发展房地产的同时，控制房地产价格，保障民众住房需求的路，“也是雄安新区的一个任务。”

这个任务绝不轻松。