123万买套40年产权法拍房 竟40年内都无法住？

（自媒体www.jj00.com）

原房主：对方明知有人租赁仍对峙购置，应该自行承担责任 （原文来自www.jj00.com）

律师：本案中的租赁行为显着与正常租赁习惯不符，存诸多疑点 （原创文章久久自媒体）

客岁12月30日，成都会民刘正坤在淘宝网上花了123万拍下了一套法拍房，这套房子面积256平方米，产权40年，但房子已被原衡宇所有人李娟出租了40年，也就是说，若是按照"生意不破租赁"的原则，在40年产权期内，买房人刘正坤都无法行使该房的使用权。

李娟认为，刘正坤明知有人租赁而购置，应该自行承担责任；而刘正坤认为，李娟的租赁合同是子虚的，行使"生意不破租赁"司法原则逃避司法责罚。

8月14日，刘正坤诉李娟、李浩宇、刘畅清扫故障胶葛一案在武侯区人民法院第一次开庭审理。

原告

房子是业主在使用基本没有对外出租

拍卖通知显露，这套房子位于武侯区科华中路2号，建筑面积为256平方米，拍卖时间为客岁12月13日。在法庭上，刘正坤陈述说，他属意到成都高新法院拍卖这套房子，他关联了法院进行咨询，该院工作人员跟他说，有案外的人对衡宇主张租赁权。"法官跟我说，这个我们只是示知，你要本身去核实判断。"刘正坤认为这是法官"对租赁不承认"的一个暗示。

客岁12月29日，他到衡宇地点的物业中心进行核实，物督工作人员很小心，先给本来的业主李娟打了德律，征得李娟赞成，物业给他供应了两个德律，这两个德律后背被证实一个是李娟的，一个是李浩宇的。"李娟的德律没有打通，李浩宇在德律中跟我说，不要买这个房子，已经租赁了四五十年，除了他在租之外，后背还有人租。"刘正坤说，客岁12月30日一早，他再次跑到物业中心，其时物业中心的人跟他确认，这套房子就是业主李娟在使用，基本没有对外出租。

租赁合同复印件显露，李娟因为拖欠李浩宇电线货款250万，无力支出，以科华中路这套房子的租赁使用权作为抵偿，自2013年11月1日至2033年10月31日止，20年使用权租赁价共计246.7万，签署日期为2013年10月26日。李娟与刘畅签署的租赁合同显露，李娟拖欠刘畅管材货款275万，以科华中路这套房子的20年使用权作为抵偿，从2033年至2053年止，年房钱价为13.824万，总价276万，合同签署日期为2013年7月6日。

被告

拍卖前原告已知衡宇有租赁瑕疵

8月16日，记者在一个奶茶店见到了被告李娟和李浩宇，他们回应了庭审中的一些疑问。李娟说，2008年她在成都会武侯区桂溪房地产斥地公司担当上锦病院工地的项目司理，负责水电安装，因为公司拖欠货款和工人工资，导致她无法跟材料供给商李浩宇、刘畅结清货款。"我的确没有钱，只好跟两人商酌，用衡宇使用权来抵偿。"李娟说，她先与刘畅商酌好，将房子后背20年租给他，再将前20年租给李浩宇，是以刘畅的合同要早于李浩宇签署。"签合同时，刘畅固然60岁了，然则他经济实力比李浩宇好，他确定本身能够活到120岁。"

李浩宇说，李娟拖欠他500多万货款，用了两套房子的使用权作为抵偿，其他货款用现金了偿，如今已经悉数结清。拿到房子使用权后，他又奉求李娟将房子出租给第三方使用，直到2018年4月，他将房子收回，不外记者属意到，他与房子所属的物业治理和谈时间为2018年11月。

李娟说，2016年1月，因为前夫与某公司有假贷胶葛，被人告状至高新区法院。然而，因为缺席审判，2017年4月14日，到了判决执行阶段，她才知道本身被加入了失信人黑名单，本身名下的5套房产被冻结。2018年12月29日，科华中路这套房子被拍卖前，刘正坤德律向李浩宇核实是否有人租赁衡宇，也是独一一次核实。"我已经跟他说过，有人在租，可是他照样要买这套房子，介入竞拍的只有他一人。"李浩宇说，刘正坤拍卖前，已经知晓衡宇有租赁瑕疵，应该自行承担后果。

争议

通知是否等于确认？债权债务关系是否成立？

记者发现，原被告庭审争议核心有二：第一，高新法院拍卖通知称，有案外人主张租赁权，以及刘正坤在《拍卖成交确认书》的签字，是否意味着高新法院对李娟和李浩宇、刘畅租赁合同的承认？李娟供应的《拍卖标的查询情形表》中载明：有案外人主张租赁权，租赁情形请买受人自行核实。"刘正坤在2019年1月18日拍卖成交确认书上签过字，证实刘正坤对标的物存在租赁权瑕疵及风险是明知，是接管的。"

李娟和李浩宇的代理律师说，这套房子估价为219万，正因为存在租赁权瑕疵，价格贬损，才以123万元的低廉价钱成交。"买受人明知拍品存在瑕疵，中拍后又要求恢复权力原状，是一种无视拍卖划定，违反老实守信的示意。"刘正坤则抗辩论，高新法院的拍卖通知是一种花样通知，"若是高新法院承认这份租赁合同，，它就会在通知中对租期、房钱以及房钱缴纳体式进行公示，可是高新法院并没有展示，解说是对租赁合同的否认。"

第二，李娟与李浩宇、刘畅的债权债务关系是否成立？在答辩环节，李浩宇自称经营电缆，然而对经营项目一问三不知。被告没有供应双方有生意的第三方证据，如银行流水、交税证据。刘正坤认为，李娟与李浩宇、刘畅的债权债务关系是否成立，是两份租赁合同是否成立的要害。"若是租赁合同是真实的，那我认，若是不是真实，就是以正当的形式逃避司法责罚。"

剖析

"生意不破租赁"是珍爱善意租客

"四川安企汇利"不良资产措置团队负责人李国均认为，从本案介绍的情形来看，刘正坤经由人民法院的司法措置法式，正当取得衡宇所有权，该当予以珍爱，刘正坤发现其衡宇被案外人占用使用，能够要求案外人搬离，拒不搬离的，刘正坤该当经由清扫故障的司法法式，申请法院强制执行搬离。

本案中李浩宇依据租赁和谈占用衡宇，其20年的租赁权并未获得法院的承认，在法院依法措置涉案衡宇时，李浩宇若认为本身的租赁权受到损害，该当向措置法院提出执行贰言，以执行贰言和执行贰言之诉的体式来维护本身的租赁权力。"生意不破租赁"，在《物权法》中是为了珍爱善意租客，在衡宇产权更改过程中，不因产权的更改而影响已经生效的租赁合同。该条目的划定，仅是珍爱善意租客。如被执行工资了干扰法院的执行，恶意设置执行障碍，私自在衡宇查封后，或许在衡宇已经设置了典质权的根蒂上，与案外人签署子虚的租赁和谈，以达到匹敌法院执行的目的，这种租赁关系是不受司法珍爱的。

四川美地律师事务所周茂梅律师认为，司法实践中，被执行人往往经由将租赁和谈签署时间提前、子虚交付衡宇、捏造债权债务关系等方式，恶意干扰人民法院执行，这种违法行为，能够经由对合同签署文本、笔迹的形成时间进行判定、走访核实衡宇交付时间，以及核实衡宇实际使用人等方式予以查实。本案中，租赁和谈显现在被执行人即将或已经被诉讼或被强制执行时代，该种租赁行为显着与正常的租赁习惯不符，存在诸多疑点，刘正坤该当本身或托付专业的司法人员进行取证，经由诉讼法式清扫衡宇使用障碍，以维护自身的权力。（文中当事工资假名）