中国20个城市楼市库存排名，青岛全国第一(2)

　　张宏伟指出，虽然政策放松、房企冲刺年度销售业绩等因素，使一线城市及部分二线城市库存去化周期已回落至合理区间，但库存去化周期在15个月以上、市场基本面表现欠佳的城市仍然占到大多数。“年初，房企冲刺年度销售业绩指标的压力减少，将导致市场去化速度降低，去化周期还会略回升。”

  （本文来自久久自媒体）

　　据CRIC中心监测，今年1月上半月，61个重点城市商品住宅成交954.9万平方米，环比大幅下降22.3%，同比小幅下降6.2%。

（原创文章www.jj00.com）

　　“成交下滑除了受市场淡季影响，更多的是因为前期地方救市政策效应递减、信贷政策又止步不前，加之市场对经济发展信心不足，购房者信心下降、观望情绪上升。”CRIC研究中心杨科伟表示，当前整体市场库存高企、供过于求的内在矛盾未实质解决，开发商应积极创新..手段，特别是在供求矛盾较大的城市，加紧去库存仍是王道。

　　在去库存的主基调之上，城市去化压力分化明显。美联物业全国研究中心经理何倩茹指出，一线城市需求强劲，适当刺激库存可及时消化；二三线城市在各种政策利好的刺激下，需求有望进一步释放，库存经过一定时间有望恢复至合理水平；一些过度开发的三四线城市，则仍旧面临较大风险。

　　市场需求收缩

　　去库存显然成为了当前房地产市场进入“新常态”的一个主要特征，然而市场需求不再旺盛也是房地产行业面临的突出问题。

　　以北京为例，数据显示，2014年北京新建纯商品住宅成交量为5.2万套，比2011年还少了7000套，纯商品住宅成交面积和金额同比下滑。“2014政策没有进一步向紧，但是成交量却在下滑，这就反映出市场在变差。”北京房地产业协会秘书长陈志认为。

　　陈志还分析，北京现在有6亿多平方米的住宅，按照单套100平方米计算，即存量房约600万套，以北京1800万城镇人口、户均3口计算，城镇人口基本达到户均一套房的水平。“在总量基本平衡的情况下，市场的不平衡只是区位、持有多少的不平衡，虽然局部调整还会有住宅需求增量，但不至于改变整体量需求接近饱和的现实。另外，北京要通过控制人口来限制特大城市规模，以往房地产需求靠城市大量新增人口带动的固有逻辑就改变了。” 

      全国范围来看，国家统计局1月20日发布的最新数据显示，截至2014年末，全国人口自然增长率为5.21‰，相比之前十几年，人口增速已明显放缓。

　　“然而，对于大多数品牌房企来讲，出于对业绩和增长率的追求，在资金、人员、土地各方面不断加大投入，即使在当前市场条件不佳的情况下依然试图达到15%甚至20%以上的年增长率，这将导致房地产行业产能过剩、供应过多，从而积累更大的库存去化压力。”张宏伟指出。

　　可以想见，今年政策层面仍将保持宽松状态。“中央层面预计仍以房地产市场化、减少行政干预为基调，地方政府也将继续在常见的公积金、契税等等方面微调，整体基本维持去年的格局，既不会出现过度打压，亦不会采取过度刺激政策。”CRIC研究中心分析。

　　何倩茹也指出，预计2015年调控进一步放松，促房地产向市场化转型，去库存、稳成交仍然是重要目标，房地产维稳将是大趋势。在去库存背景下，CRIC研究中心预测，今年上半年行业开发投资、新开工等指标在惯性影响下，仍将延续回落格局；下半年，随着市场预期和信心都有所回升，加之贷款宽松格局，行业将持续盘整、平稳运行。